Demian

인공지능과 부동산 거래의 혁신은 현재와 미래의 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다.
인공지능은 기술의 발전과 함께 부동산 거래 과정을 더 효율적이고 투명하게 만들어주는데 큰 기여를 하고 있습니다.

빅데이터와 예측 분석

빅데이터는 부동산 시장에서 다양한 출처로부터 생성되는 대량의 데이터를 포함합니다.
예를 들어, 부동산 거래 기록, 매물 정보, 지역별 인구 통계, 주변 환경 정보, 교통 및 인프라 개발 계획, 경제 지표, 금융 시장 동향 등이 포함됩니다.
이러한 데이터를 수집, 저장 및 분석하는 기술로 빅데이터 분석을 활용하여 시장 동향과 패턴을 파악하고 미래의 부동산 가격 변동을 예측할 수 있습니다.

예측 분석은 다양한 머신러닝 기술과 알고리즘을 사용하여 과거 데이터를 기반으로 미래 값을 예측하는데 활용됩니다.
이를 통해 부동산 시장의 가격 변동이나 투자 가능성을 예측하고, 투자자들은 더 나은 의사결정을 내릴 수 있습니다.
또한, 부동산 시장의 안정성을 예측하고 정부나 기업은 부동산 정책을 개선하는데 활용할 수 있습니다.

가상 현실과 부동산 시찰

가상 현실(VR)은 부동산 시장에서 집을 실제로 방문하지 않고도 부동산을 탐색하고 시찰하는데 사용됩니다.
구매자는 VR 장비를 착용하거나 모바일 앱을 통해 가상으로 부동산을 경험할 수 있습니다.
가상 현실 시찰은 부동산 중개인과 구매자 사이의 거리를 좁히고 시간과 비용을 절감하는데 큰 도움이 됩니다.

가상 현실 시찰은 3D 모델링과 환경 시뮬레이션을 결합하여 부동산의 내부와 주변 환경을 사실적으로 제공합니다.
구매자는 가상으로 집 내부를 살펴보고, 인테리어를 변경해보며, 주변 동네를 탐색할 수 있습니다.
이를 통해 다양한 매물을 효과적으로 비교하고, 실제 방문하기 전에 관심 있는 매물을 선별할 수 있습니다.

자연어 처리와 의사소통

자연어 처리(NLP) 기술은 부동산 거래에서 구매자와 판매자, 중개인 등 각각의 주체들이 원활하게 소통할 수 있도록 돕습니다.
이를 위해 인공지능 챗봇이나 음성 비서를 활용하여 자연어를 이해하고, 사용자의 질문에 답변을 제공합니다.

NLP 기술은 구매자들이 원하는 매물을 검색하고 필요한 정보를 빠르게 얻을 수 있도록 돕습니다.
또한, 중개인은 구매자와 판매자 사이에서 정보를 원활하게 전달하고, 문서 작성과 계약 절차를 자동화하여 거래 절차를 간편하게 만들 수 있습니다.

개인화된 부동산 추천

인공지능은 사용자의 행동 패턴, 검색 기록, 선호도 등을 분석하여 개인에게 맞춤화된 부동산 추천을 제공합니다.
이를 통해 사용자들은 자신의 우선순위와 선호사항에 딱 맞는 부동산 매물을 발견할 수 있습니다.

개인화된 추천 시스템은 사용자 경험을 향상시키고, 시간과 노력을 절감하는데 도움이 됩니다.
또한, 부동산 업계는 구매자들의 수요에 더 정확하게 대응하여 더 나은 서비스를 제공할 수 있습니다.

블록체인과 신뢰성

블록체인은 탈중앙화된 분산형 데이터베이스 기술로, 모든 거래 정보가 블록에 기록되고 각 블록은 이전 블록과 연결되어 변경이 불가능하도록 합니다.
이러한 특성으로 블록체인은 거래의 신뢰성과 투명성을 보장합니다.

부동산 거래에서 블록체인은 임의 조작이나 부정행위를 예방하고, 거래의 무결성을 확보합니다.
스마트 계약을 활용하여 거래 조건을 자동으로 실행하고 거래의 안전성을 높일 수 있습니다.
또한, 중개인 없이 거래가 가능하므로 거래 비용을 절감하고 거래 속도를 높일 수 있습니다.

결론

이와 세부적인 기술들은 인공지능과 부동산 거래의 혁신은 전반적으로 시장의 효율성과 투명성을 높여주고, 구매자와 판매자들의 편의성과 만족도를 높여줍니다.
하지만 기술의 발전과 도입에 따른 보안과 개인 정보 보호에 대한 관리와 주의가 필요하며, 이러한 측면을 고려하면서 적극적으로 혁신을 추진하는 것이 중요합니다.

부동산 투자는 수익을 올리고 재물을 안정적으로 늘리는데 도움이 될 수 있는 효과적인 전략을 가지고 진행하는 것이 중요합니다.
아래에 자세한 부동산 투자 전략을 설명하겠습니다.

무엇을?(What)

부동산 투자 전략 수립

투자를 시작하기 전에 목표를 정확히 설정하고 그 목표에 도달할 수 있는 방법과 계획을 수립하는 과정입니다.
투자 목표에 따라 수익률, 투자 기간, 리스크 관리 방법 등을 고려하여 효과적인 전략을 구상합니다.

투자 대상 부동산 종류 선택

주거용, 상업용, 산업용 등 다양한 부동산 유형이 있습니다.
자신의 지식과 관심사, 투자 목표에 맞게 투자하고자 하는 부동산 종류를 선택합니다.
각 유형은 수익성과 리스크가 다를 수 있으므로 신중히 판단해야 합니다.

투자 목표 설정

투자의 목적을 확실하게 설정하는 것이 중요합니다.
수익률 목표, 투자 기간, 리스크 허용 수준 등을 명확히 정의하여 투자를 계획합니다.
목표를 통해 투자 결정을 내리고 평가하는데 도움이 됩니다.

언제?(When)

적절한 투자 시점 선택

부동산 시장은 주기적으로 변동합니다.
부동산 시장 조사를 통해 현재 시점의 부동산 시세 흐름과 향후 전망을 분석하여 투자를 진행할 적절한 시기를 결정합니다.
주의할 점은 타이밍 시장에 의존하는 것보다는 장기적인 관점에서 투자를 결정하는 것이 중요합니다.
시장 조사를 통해 부동산 시세의 흐름과 향후 전망을 분석하여 최적의 투자 시기를 결정하는 것이 중요합니다.

중장기 계획

부동산 투자는 중장기적인 관점으로 계획해야 합니다.
장기적으로 자산을 보유하고 가치 증대를 기대하는 전략을 수립해야 합니다.

어디서?(Where)

투자할 부동산 위치 선정

부동산의 가치는 크게 위치에 영향을 받습니다.
인기 있는 지역, 교통 편리성, 교육 시설, 상업 시설 등을 고려하여 잠재적인 성장 가능성을 가진 지역을 선택합니다.
(일반적으로 현재 정부에서 규제지역으로 막고 있는 강남, 서초, 송파, 용산이 해당됩니다.)
지역 선정이 투자 성공의 핵심이 될 수 있으므로 꼼꼼하게 조사하고 판단해야 합니다.

어떻게?(How)

재정 계획 수립

투자에 필요한 자금을 조달하는 계획을 세우는 것이 중요합니다.
투자금, 유지 비용, 세금 등을 고려하여 비용을 계산하고 재정적 여유를 갖추는 것이 필요합니다.
자금 조달 방법도 고려해야 합니다.

부동산 가치 향상 전략

투자한 부동산의 가치를 높이기 위해 리모델링, 재개발, 재건축 등 다양한 전략을 고려합니다.
(재개발 재건축에 들어가게 된다면 부동산의 가치가 올라가는 것을 볼 수가 있습니다.)
시장 상황과 잠재적 수요를 분석하여 부동산 가치를 향상시킬 수 있는 방법을 선택합니다.

비용 절감 전략

투자한 부동산의 유지보수, 관리, 세금 등을 최소화하는 방법을 고려합니다.
효율적인 비용 관리는 수익률을 높이는데 도움이 됩니다.

임대차 수익

부동산을 임대하여 월세 수익을 창출하는 방법도 있습니다.
잠재적인 임대 수요를 파악하고 수익률을 예상할 수 있습니다.
임대 수익은 부동산 가치에 영향을 미치는 중요한 요소입니다.

누구에게?(Who)

전문가와 상담

부동산 시장에 대한 전문가들과 상담하여 부동산 시장에 대한 정보와 조언을 얻는 것이 도움이 됩니다.
부동산 중개인, 감정사, 회계사 등의 전문가들과 협력하여 투자에 대한 전문적인 조언을 받습니다.

법률 자문

부동산 투자는 법적인 측면에서 많은 절차와 계약이 수반됩니다.
따라서 전문 법률 자문을 받아 계약서와 관련 법률을 신중히 검토합니다.

파트너십 고려

자금 부족시 타인과 파트너십을 고려하여 자금을 조달할 수 있습니다.
파트너와의 합작으로 리스크를 분담하고 투자를 진행할 수 있습니다.

왜?(Why)

목표 달성을 위한 전략 수립

목표를 효과적으로 달성하기 위해 체계적으로 전략을 수립합니다.

리스크 관리 및 예상하지 못한 상황 대비

부동산 투자에는 리스크가 따르기 마련입니다.
따라서 예상치 못한 상황에 대비하는 비상 계획을 세우고 리스크를 최소화하는 방안을 고려합니다.

결론

부동산 관리

투자한 부동산을 효과적으로 관리하는 것이 중요합니다.
렌탈 수익을 위해서는 월세 관리, 계약 갱신, 수리 등을 철저히 해야합니다.

투자 다변화

부동산 투자만으로 모든 자산을 투자하는 것은 리스크가 크기 때문에, 다른 자산들과 투자 포트폴리오를 다변화하는 것이 좋습니다.

마치며

이러한 전략들을 고려하여 부동산 투자를 계획하고 진행하면 더욱 효과적으로 자산을 보호하고 수익을 창출할 수 있습니다.
하지만 부동산 투자는 많은 리스크와 노력을 요구하므로 신중한 판단과 전문가들의 조언을 듣는 것이 좋습니다.

도심공공주택복합사업 3080 재개발에 대해서 알아보려고 한다.

도심공공주택복합사업은 도시 내에서 공공주택을 건설하고 관리하는 사업으로서, 도시의 주택의 수요를 충족시키고 도시 계획에 맞춘 지속 가능한 도시 발전을 목표로 한다.

도심공공주택복합사업 3080 재개발이란?

문재인 정부가 발표한 25번째 부동산 대책으로 2021년 2월 4일 내놓은 부동산 대책이다.
이 방안에 따르면 2025년까지 서울을 비롯한 대도시에 83만 6000가구를 신규 주택으로 공급하며, 이 중 80%(약 67만 가구)를 분양 아파트로 내놓는다.
한국토지주택공사 (LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 직접 사업을 추진 및 시행하는 공공정비사업을 도입하며, 재건축 초과이익 부담금 배제 등의 인센티브를 부여한다.

도심공공주택복합사업 3080 재개발의 장단점

장점

도시 재생 및 개발

도심공공주택복합사업은 도시 내 노후 되고 소외된 지역을 개발하는 데 도움을 준다.
이는 도시 전반의 경제와 환경을 개선시킨다.

빠른 사업 속도

공공 기관의 직접 시행 방식으로 정비 사업은 사업 기간을 단축하기 위해 조합원 과반수의 요청만 있으면 시작할 수 있다.
조합 총회나 관리처분인가 절차를 생략하고 통합 심의를 적용, 사업 기간을 5년 내로 앞당긴다.

사업리스크 DOWN

조합을 해산하기 때문에 조합원 2년 거주 의무 조항도 사라지고, 땅 주인에게는 기존 정비 사업 대비 10∼30%포인트 추가 수익을 보장하며, 분담금 증가 위험도 공기업이 지게 된다.

규제 완화 가능성 UP

공공주택복합개발사업지구에서도 높은 수익률을 보장하고 아파트, 상가 우선 분양권을 주며 기부 채납 비율(20∼25% → 15%)도 낮춰 수익성을 높인다.
역세권, 준공업지역 중 5000m² 이하 소규모 단지는 소규모재개발사업 제도를 신설해 부지확보 요건 완화, 규제 완화, 세제혜택 등을 준다.
개발 이익이 공공 기관으로 귀속 돼 초과 이익 부담금을 배제해 주며, 종 상향 또는 용적률의 최대 120%를 올려준다.

사회적 통합

도심공공주택복합사업은 저소득층 및 기타 사회적 약자들에게 안정적인 주거 환경을 제공하며, 사회적 통합을 촉진하는데 도움을 준다.

단점

과반수 원칙

지역 선정 과정에서 기존 거주자들의 동의 없이 일방적으로 진행되는 문제점

정부 주도

주민의 주도가 아닌 점

소수자 배제

공공재개발은 때로는 사회 경제적으로 취약한 계층이 배제되는 결과를 낳을 수 있다.
그 예중 하나가 21년 6월 29일 이후 매수를 한 매수자들에 대한 현금청산에 대한 이슈가 있다.
21년 6월 29일 이후 매수 시 무조건 현금청산 대상자이지만, 22년 12월 29일 공공주택 특별법 시행규칙이 신설이 되어 특별공급이라는 제도의 혜택을 받을 수 있게 되었다.
다만, 특별공급의 혜택을 받기 위해서는 다음과 같은 입주 요건을 갖추어야만 한다.

입주요건 : 입주자 모집공고일 까지 무주택 구성원일 것

해당 요건을 만족 시키면 구역 내 건설량의 5%를 공급하며, 보상금 총액이 높은 순으로 자른다.
1주택자에서 공공재개발을 진행한 사람들에게는 토지보상이 이루어져서 무주택 기준에 만족을 하기때문에 특별공급 대상자로 해당이 될 것이다.
다주택자(2주택 이상)은 입주자 모집공고일 이전까지 도심공공 재개발 지역의 현금청산 된 곳을 제외한 주택을 처분하게 된다면 특별공급 대상자로 해당이 될 것이다.

따라서 1주택자와, 다주택자 모두 현금청산 이후 특별공급 대상자로서 가능성이 있으나, 입주자 모집공고일 일정이 모호하며, 건설량 입주권 대상자들에게만 혜택이 주어지고 여유분이 충분하지 않을 시에는 현금청산으로 끝날 수가 있다.

공공주택 특별법 시행규칙 바로가기

도심공공주택복합사업의 추후 예상

23년 말에 10차 도심공공주택복합사업 대상지가 발표 될 것으로 보인다.
그리고 24년 총선이 있을 것이기 때문에, 법개정 또는 시행규칙의 신설도 가능성이 있다고 본다.
예상하는 도심공공주택복합사업의 기준 변경은 다음과 같다.

1. 24대책 국회법 통과일 21년 6월 29일 이후 현금청산 기준 확정 → 국회법 개정을 통한 신규 도심공공 지역의 현금청산 기준의 완화 및 일자 변경
2. 22년 12월 29일 국토부장관령에 의한 공공주택 특별법 시행규칙 신설 → 현금 청산 기준의 완화 또는 비율 증대

결론

재개발 요건이 어려운 곳에 도심공공주택복합사업 중 저층주거지 주택공급활성화지구사업을 통한 재개발은 좋은 재개발 방법으로 보인다.

현금청산 대상의 기준이 바뀔 가능성도 있기 때문에 일반 재개발이나 모아타운으로 재개발이 불가능 한 지역은 도심공공주택복합사업을 실행 하는 것이 베스트로 보인다.

다만, 현금청산의 가능성은 있을 수 있다는 점은 꼭 알고 가야 할 것이다.

도심 공공주택 복합사업 3080+가 2024년 1월 10일 발표된 자료에 의해서 입법이 된다면, 권리산정일이 바뀔 예정이며, 자세한 글은 아래에서 확인 가능합니다.

2024년 1월 10일 발표 3080+개정판