부동산

도심공공주택복합사업 “3080-재개발-2024년-개정” 예고에 대해서 알아보려고 합니다.

작년에 도심공공주택복합사업 3080 재개발에 대해서 알아보았습니다.

소개

정부는 지난해 1월 10일 국민주택 안정과 건설산업 활성화에 초점을 맞춘 종합주택공급 확대계획을 발표했습니다.

이번 계획의 핵심은 공공부문 참여를 극대화해 도시지역을 재개발하는 것을 목표로 하는 신규공공주택복합사업 3080에 대해서 자세하게 뜯어보았습니다.

도심 공공주택 복합사업 3080+ 키포인트

도심 복합 참여 제고를 보시죠.

작년에는 공공주택 특별법 시행규칙으로 신규 지역 보호를 위해 나왔었습니다.
그러나 이번에 더욱 좋은 조건으로 발표가 되었습니다.
권리 결정 날짜 변경: 공공주택 특별법에 따라 처음 채택된 새로운 지역은 2021년 6월 29일로 통일된 권리 결정 날짜를 가졌습니다.
그러나 최근 발표에서는 권리 결정 날짜가 실제 지역 지정 날짜로 변경되었음을 나타냈습니다.
6차 후보지부터 권리 산정일 개별 적용이 됩니다.

1차 후보지

2021년 3월 31일에 선정되었으며, 서울의 21곳이 포함되었습니다.

2차 후보지

2021년 4월 14일에 발표되었고, 서울에서 13곳이 선정되었습니다.

3차 후보지

2021년 5월 12일에 발표되었습니다.

4차 후보지

2021년 5월 26일에 선정되었으며, 서울 5곳이 포함되었습니다.

5차 후보지

2021년 6월 23일에 발표되었고, 서울 1곳이 포함되었습니다.

6차 후보지

2021년 8월 3일에 선정되었으며, 서울에서 3곳이 포함되었습니다.

7차 및 8차 후보지

2022년 1월에 발표되었습니다.

9차 후보지

2022년 12월 26일에 선정되었으며, 서울 목동 근처 3곳이 선정되었습니다.

10차 후보지

2023년 12월 22일에 선정되었습니다.

이 중 21곳은 구역지정이 철회 되었습니다.

권리산정일을 실제 구역지역지정일로 변경함으로써 동의서 수집이 용이해지고, 특히 다주택자들에게 이익이 될 것으로 기대됩니다.
이전에는 권리산정일이 2021년 6월 29일로 일괄 적용 되어 현금청산 이슈로 인해 투자가 제한되었습니다.
이번 정책으로 빌라 투자 수요가 활성화되고 거래도 늘어날 것으로 보입니다.
또한, 권리산정일 이후에도 무주택자에 한정해서 1회 거래가 가능하기 때문에, 입주권 전매 거래가 1회성이지만, 활발할거라 보여집니다.
따라서 3080-재개발-2024년-개정 중 권리산정일 변경은 필수적입니다.

결론

지금까지 도심공공주택복합사업 “3080-재개발-2024년-개정” 예고에 대해서 알아보았습니다.
신규 도심 공공주택 복합사업 3080+은 주민의 요구와 시장 여건에 맞춰 도시 재개발에 대한 역동적인 접근 방식을 반영하고 있습니다.
이 정책의 중요한 변화를 의미하며, 이는 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 높습니다.
공공 주택 공급에 대한 정부의 지속적인 노력은 안정적이고 저렴한 주택 옵션을 제공하려는 더 넓은 목표와 일치합니다.

오피스텔이란 말 그대로 오피스와 호텔을 합친 형태입니다.
오피스텔은 주택과는 다른 형태의 주거 공간으로, 주거 목적뿐만 아니라 사무 공간이나 상업 공간으로 활용되는 부동산 유형입니다.
주거용 오피스텔과 주택 간의 주요 차이점은 주거 목적뿐만이 아닌 다양한 사용 목적을 수용할 수 있다는 것입니다.

“주거용 오피스텔 주택수 제외”에 관하여 말씀 드리는 것은 도시 계획과 부동산 정책에 관한 문제로 다루어질 수 있습니다.

주거용 오피스텔 주택수 제외의 필요성

다양한 주거 형태 유도

주거용 오피스텔 주택수를 제외하면 도시 계획에 더 다양한 주거 형태를 유도할 수 있습니다.
이렇게 함으로써 도시 주거 환경을 더 풍부하고 다양하게 만들 수 있습니다.

부동산 시장 다각화

주거용 오피스텔 주택수를 제외하면 부동산 시장이 다각화될 수 있습니다.
이는 다양한 가격대와 크기의 주거 공간을 필요로 하는 다양한 인구 그룹을 수용할 수 있게 합니다.

주거 비용 절감

주거용 오피스텔은 일반 아파트나 주택보다 작은 면적을 가지고 있어 보다 저렴한 가격대로 주거 가능성을 제공합니다.
이를 통해 주거 비용 부담을 줄일 수 있으며, 처음 주택 구매를 고려하는 젊은 세대에게 유리할 수 있습니다.

도시 공간 활용 효율화

주거용 오피스텔은 작은 공간에 주거와 다양한 서비스를 통합하는 형태로 도시 공간을 보다 효율적으로 활용할 수 있습니다.
이는 도시의 인프라와 교통 체계에 대한 압박을 줄일 수 있습니다.

지속 가능한 도시 개발

주거용 오피스텔 주택수를 제외하면 더 적은 공간을 차지하고 더 적은 자원을 소비하는 지속 가능한 도시 개발을 촉진할 수 있습니다.

요약하면, 주거용 오피스텔 주택수를 제외함으로써 다양한 주거 옵션을 유도하고 주거 비용을 절감하며 도시 공간을 효율적으로 활용하는 등 다양한 이점을 얻을 수 있습니다.

“지역별 경제 성장과 주택 시장의 상관관계”는 서로 밀접한 관계를 가지고 있으며, 한 지역의 경제 성장은 일반적으로 해당 지역의 주택 시장에 영향을 미칩니다.
대기업(삼성전자)이 위치한 지역의 지역 경제와 직주(직장과 주거지)근접에 따른 주택 시장은 서로 밀접한 관계를 가질 수 있습니다.
이러한 관계에 대한 이해는 주택 구매나 투자 결정을 할 때 중요할 수 있습니다.

주택 시장의 수요와 공급

주택 수요

경제 성장은 일반적으로 취업 기회의 증가와 소득 증가를 동반하며, 이로 인해 주택 수요가 증가할 수 있습니다.
증가하는 수요에 대응하기 위해 주택 시장에서 새로운 주택 공급이 필요할 수 있습니다.

대기업이 있는 지역은 해당 기업 또는, 하위 업체들에 업무를 종사하는 새로운 직원들이 이주하고 주변 지역에서 해당 지역으로 이동하는 경우가 자주 있습니다.
이로 인해 주택 수요가 증가할 수 있으며, 이는 해당 지역의 주택 시장을 활성화 시킬 수 있습니다.

주택 가격

경제 성장은 일반적으로 주택 가격을 높일 수 있습니다.
수요가 높아지면 주택 가격도 상승할 가능성이 있으며, 주택 시장에서의 경기 부진은 주택 가격 하락으로 이어질 수 있습니다.

고용 기회와 소득

대기업이 있는 지역은 일반적으로 고용 기회를 제공하고, 이로 인해 주변 지역의 소득 수준이 상승할 수 있습니다.
이는 해당 지역의 주택 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
고용 기회가 많고 소득이 높아지면 주택을 구매하거나 렌트할 수 있는 능력이 향상될 수 있습니다.

지역 경제의 화폐 활성화

고용 창출

대기업은 일반적으로 많은 직원을 고용하며, 이로 인해 지역 내에 급여와 급여 지출이 발생합니다.
이것은 지역 경제에 새로운 자금을 주입하고, 화폐의 유입을 촉진합니다.
이러한 급여는 지역 주민들의 지출력을 향상시키고, 소비 및 소비 활동을 증가시키는데 도움이 됩니다.

공급망 효과

대기업은 주변 지역의 공급망과 관련이 있습니다.
대기업이 지역 내에서 원자재를 구매하거나 협력업체와 계약을 체결하면 지역 내 기업들에게도 비즈니스 기회가 제공됩니다.
이로 인해 더 많은 지역 기업이 성장하고 확장할 수 있으며, 이는 지역 경제에 화폐를 유입 시키는데 도움이 됩니다.

지역 사회 지원

대기업은 종종 사회 책임을 다하며, 지역 사회 및 비영리 단체에 지원을 제공합니다.
이러한 지원은 문화, 예술, 교육 등의 다양한 분야에서 지역 내에 추가적인 화폐 흐름을 유발합니다.

교통과 접근성 향상

직주근접을 위한 교통편의성

직주근접 지역은 대기업 직장에 근무하는 사람들에게 편리합니다.
이는 주택 구매자들이나 임차인들에게 매력적인 옵션으로 작용할 수 있습니다.

인프라 및 서비스 개선

대기업은 주변 지역의 인프라와 서비스 개선을 촉진합니다.
이로 인해 주택 시장, 교육, 의료 서비스, 교통 등의 품질이 향상되며, 이러한 개선 사항은 지역 주민들의 삶의 질을 향상 시킵니다.

정부의 지원과 정책

금리 정책

중앙 은행의 금리 정책은 주택 시장에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
낮은 금리 정책은 주택 구매를 장려하며 주택 시장을 촉진할 수 있습니다.
높은 금리 정책은 주택 구매를 억제하고 주택 시장을 둔화 시킬 수 있습니다.

규제와 정책

정부의 부동산 규제와 정책도 주택 시장에 큰 영향을 미칩니다.
예를 들어, 주택 시장을 견인하거나 안정화 시키기 위해 정부는 부동산 세제 혜택을 제공하거나 부동산 투기를 억제하기 위한 정책을 시행할 수 있습니다.

지역적 변동성

주택 시장은 지역별로 큰 변동성을 가질 수 있습니다.
어떤 지역은 다른 지역보다 빠르게 성장하거나 하강할 수 있으며, 이는 지역 경제의 특성과 고용 기회, 인구 변화 등에 영향을 받을 수 있습니다.

결론

대기업이 있는 지역의 지역 경제와 직주근접은 주택 시장에 영향을 미칠 수 있는 주요 요인 중 하나입니다.
또한 대기업이 위치한 지역의 지역경제와 주택시장은 서로 연결돼 있습니다.
고용 기회, 수입 수준, 부동산 가격, 부동산 투자, 교통 및 시설, 그리고 지역 인프라는 이 둘 사이의 상관관계에 영향을 미칠 수 있습니다.
따라서 이러한 요소들을 종합적으로 고려해야 지역별 주택 시장의 동향을 이해하고 예측할 수 있습니다.

결과적으로 이런 모든 요인을 만족하는 동탄역 롯데캐슬은 대기업이 있는 직주근접, 부동산 수요, 인프라, 교통, 시설등에 의해 20억을 찍은 것이라 보여집니다.

“재건축 재개발 방법과 권리산정일” 에 대해서 관심이 많아진 요즘, 권리산정일에 대해서 알아보려고 합니다.
재개발 권리산정일은 도시 계획 및 부동산 개발 관련 프로젝트에서 중요한 개념 중 하나입니다.
이 개념은 주로 도시 재개발이나 개발 프로젝트에서 사용되며, 새로운 건물을 건설하거나 기존 부동산을 재개발할 때 소유자나 개발자가 특정한 기간 내에 일정한 조건을 충족해야 하는 날짜를 의미합니다.

권리산정일

재개발 재건축 등 정비사업지에서 아파트 분양권을 받을 수 있는 권리를 부여하는 시점

주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정기준일

도정법 제77조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일) ① 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조제2항 전단에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 “기준일”이라 한다)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. <개정 2018. 6. 12.>

1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우

2. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우

3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우

4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우

② 시ㆍ도지사는 제1항에 따라 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일ㆍ지정사유ㆍ건축물을 분양받을 권리의 산정 기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

출처 : 법령정보 센터 도시 및 주거환경정비법 제77조

토지거래허가구역

실수요자 이외에는 일정규모이상 토지를 매입할 수 없다.

정부가 투기를 방지하기 위해 지정하는 구역 (주거 목적으로 매수할 경우 2년 실거주 요건)

재개발 사업

공공재개발

3080 도심공공주택복합사업

법령 : 공공주택 특별법
권리산정일 : 21년 6월 29일
토지거래허가일 : 없음(21년 6월 29일 이후 현금청산)
비고 : 권리산정일 이후 매입자 특별공급 시행규칙 부여
참고 글 바로가기

공공재개발 1~3차

법령 : 도정법
권리산정일 :
1차 – 20년 9월 21일
2차 – 21년 12월 30일
3차 – 22년 1월 28일
토지거래허가일 :
1차 – 22년 1월 26일 ~ 23년 1월 25일
2차 – 22년 8월 31일 ~ 23년 8월 30일
3차 – 확인불가
비고 : 관리처분인가 이후 전매 제한

공공직접시행재개발(2.4대책)

법령 : 공공주택 특별법
권리산정일 : 21년 2월 4일
토지거래허가일 : 없음(21년 2월 4일 이후 현금청산)
비고 : 공공직접시행재개발의 대상지는 기존 재개발구역의 조합 1/2이상 동의시 신청가능

민간재개발

신속통합기획

법령 : 도정법
권리산정일 :
1차 – 21년 9월 28일
2차 – 22년 1월 28일(1차 탈락지 포함)
24년 이후 – 자치구 제출일
토지거래허가일 :
1차 – 22년 1월 2일 ~ 23년 1월 1일
2차 – 23년 1월 4일 ~ 24년 1월 3일
24년 이후 – 모름(공고일부터 5일 후)
비고 : 관리처분인가 이후 전매 제한

모아타운

법령 : 빈집법(가로주택 정비사업)
권리산정일 :
1차 – 22년 6월 23일
2차 – 22년 10월 27일
수시 – 대상지 선정 발표일
토지거래허가일 : 없음
비고 :
규제지역 – 조합설립인가 이후 전매 제한
비규제지역 – 거래 가능 / 관리처분인가 이후 전매 제한

역세권시프트

법령 : 도정법
권리산정일 : 정비계획 결정고시일
토지거래허가일 : 없음
비고 : 23년 6월 30일 기준
기준일 이전 – [23년 6월 30일 이전 구청에 사전 검토 추진지역 해당] 24년 말까지 역 승강장 경계 350m(1차 역세권), 500m(2차 역세권) 3000㎡ 이상,
이준일 이후 – 3000㎡~2만㎡(서울시 관련 위원회가 인정하는 경우에 한해 3만㎡ 이하)

정비구역 일몰제

정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 구역지정을 신청하지 않으면 정비구역 등을 해제 해야 한다.
24년도에 공공재개발 및 신통기획 일몰제가 대거 예정이 되어 있다.

재개발 재건축의 여러 방식들과 권리산정일, 토지거래허가일을 알려드렸고, 그에 따른 재개발 방식을 잘 인지하고 투자를 해야 돈을 잃지 않는 투자를 할 수 있을 것이다.

부동산 빅데이터 분석 방법은 많은 정보를 포착하고 이해하는데 도움이 되는 강력한 도구입니다.
다양한 데이터 소스를 활용하여 시장 동향을 파악하고 예측하는 데 도움이 됩니다.
아래는 부동산 빅데이터 분석 방법에 대한 일반적인 방법에 대한 개요입니다.

시계열 분석(Time Series Analysis)

시계열 분석은 시간에 따라 변하는 데이터를 분석하는 기법입니다.

부동산 시장에서는 주로 부동산 가격의 시계열 데이터를 사용하여 가격의 추세, 계절성 패턴, 주기적 변동 등을 파악합니다.

대표적인 시계열 분석 방법으로는 ARIMA(AutoRegressive Integrated Moving Average)와 Prophet 등이 있습니다.

회귀 분석(Regression Analysis)

회귀 분석은 한 변수(종속 변수)와 이와 관련된 하나 이상의 변수(독립 변수) 간의 관계를 분석하는 기법입니다.

부동산 시장에서는 주택 가격과 영향을 미치는 요인들(위치, 크기, 시장 상태 등)과의 관계를 분석하여 가격을 예측하거나 영향을 주는 요인들을 확인할 수 있습니다.

지리 정보 시스템(GIS, Geographic Information System)

GIS는 지리 정보를 저장, 관리, 분석하는 시스템으로, 부동산 분석에서 지리 정보를 활용하는데 매우 유용합니다.

지도 기반 시각화를 통해 지역별 부동산 시장 특성을 파악하고, 거래 데이터를 지리적으로 분석하여 지역별 시장 동향을 시각적으로 확인할 수 있습니다.

인공 신경망(ANN, Artificial Neural Networks)

인공 신경망은 뇌의 신경 세포를 모방한 기계 학습 기법으로, 복잡한 데이터 패턴을 학습하고 예측하는 데 사용됩니다.

부동산 시장에서는 다양한 요인들(인구, 교통, 경제 등)과 부동산 가격 간의 복잡한 상호작용을 학습하여 가격 예측에 활용할 수 있습니다.

공간 자기 유사성 분석(Spatial Autocorrelation Analysis)

공간 자기 상관 분석은 지역 간의 상관 관계를 분석하는 기법으로, 부동산 시장에서는 가격 변동이 지리적으로 상호 연관되어 있는지를 확인할 수 있습니다.

공간 자기 상관 분석을 통해 주변 지역의 가격 변동이 특정 지역에 영향을 미치는지를 확인할 수 있습니다.

텍스트 마이닝(Text Mining)

부동산 시장과 관련된 텍스트 데이터(뉴스, 리뷰, 소셜 미디어 등)를 분석하여 시장 동향, 소비자 반응, 관심사 등을 파악하는데 활용됩니다.

텍스트 마이닝은 자연어 처리(NLP) 기술과 결합하여 의미 있는 정보를 추출하고 감성 분석을 수행할 수 있습니다.

감성 분석(Sentiment Analysis)

감성 분석은 텍스트나 음성 등의 데이터에서 감정과 의견을 파악하는 기술입니다.

부동산 시장에서는 소비자들의 감성 데이터를 분석하여 시장에 대한 긍정적 또는 부정적인 반응을 파악하고 이를 시장 예측에 활용할 수 있습니다.

이러한 기법들을 적절히 조합하여 부동산 빅데이터 분석 방법으로 분석을 하면 데이터 수집, 데이터 전처리, 데이터 시각화, 예측 모델링, 클러스터링과 세그먼테이션, 인사이트 도출, 실시간 모니터링 등을 할 수 있으며, 보다 정확하고 신뢰성 있는 시장 파악과 투자 의사 결정을 할 수 있습니다.
데이터의 양과 다양성, 분석 기술의 발전으로 더욱 정교한 부동산 시장 예측과 분석이 가능해지고 있습니다.

인공지능과 부동산 거래의 혁신은 현재와 미래의 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다.
인공지능은 기술의 발전과 함께 부동산 거래 과정을 더 효율적이고 투명하게 만들어주는데 큰 기여를 하고 있습니다.

빅데이터와 예측 분석

빅데이터는 부동산 시장에서 다양한 출처로부터 생성되는 대량의 데이터를 포함합니다.
예를 들어, 부동산 거래 기록, 매물 정보, 지역별 인구 통계, 주변 환경 정보, 교통 및 인프라 개발 계획, 경제 지표, 금융 시장 동향 등이 포함됩니다.
이러한 데이터를 수집, 저장 및 분석하는 기술로 빅데이터 분석을 활용하여 시장 동향과 패턴을 파악하고 미래의 부동산 가격 변동을 예측할 수 있습니다.

예측 분석은 다양한 머신러닝 기술과 알고리즘을 사용하여 과거 데이터를 기반으로 미래 값을 예측하는데 활용됩니다.
이를 통해 부동산 시장의 가격 변동이나 투자 가능성을 예측하고, 투자자들은 더 나은 의사결정을 내릴 수 있습니다.
또한, 부동산 시장의 안정성을 예측하고 정부나 기업은 부동산 정책을 개선하는데 활용할 수 있습니다.

가상 현실과 부동산 시찰

가상 현실(VR)은 부동산 시장에서 집을 실제로 방문하지 않고도 부동산을 탐색하고 시찰하는데 사용됩니다.
구매자는 VR 장비를 착용하거나 모바일 앱을 통해 가상으로 부동산을 경험할 수 있습니다.
가상 현실 시찰은 부동산 중개인과 구매자 사이의 거리를 좁히고 시간과 비용을 절감하는데 큰 도움이 됩니다.

가상 현실 시찰은 3D 모델링과 환경 시뮬레이션을 결합하여 부동산의 내부와 주변 환경을 사실적으로 제공합니다.
구매자는 가상으로 집 내부를 살펴보고, 인테리어를 변경해보며, 주변 동네를 탐색할 수 있습니다.
이를 통해 다양한 매물을 효과적으로 비교하고, 실제 방문하기 전에 관심 있는 매물을 선별할 수 있습니다.

자연어 처리와 의사소통

자연어 처리(NLP) 기술은 부동산 거래에서 구매자와 판매자, 중개인 등 각각의 주체들이 원활하게 소통할 수 있도록 돕습니다.
이를 위해 인공지능 챗봇이나 음성 비서를 활용하여 자연어를 이해하고, 사용자의 질문에 답변을 제공합니다.

NLP 기술은 구매자들이 원하는 매물을 검색하고 필요한 정보를 빠르게 얻을 수 있도록 돕습니다.
또한, 중개인은 구매자와 판매자 사이에서 정보를 원활하게 전달하고, 문서 작성과 계약 절차를 자동화하여 거래 절차를 간편하게 만들 수 있습니다.

개인화된 부동산 추천

인공지능은 사용자의 행동 패턴, 검색 기록, 선호도 등을 분석하여 개인에게 맞춤화된 부동산 추천을 제공합니다.
이를 통해 사용자들은 자신의 우선순위와 선호사항에 딱 맞는 부동산 매물을 발견할 수 있습니다.

개인화된 추천 시스템은 사용자 경험을 향상시키고, 시간과 노력을 절감하는데 도움이 됩니다.
또한, 부동산 업계는 구매자들의 수요에 더 정확하게 대응하여 더 나은 서비스를 제공할 수 있습니다.

블록체인과 신뢰성

블록체인은 탈중앙화된 분산형 데이터베이스 기술로, 모든 거래 정보가 블록에 기록되고 각 블록은 이전 블록과 연결되어 변경이 불가능하도록 합니다.
이러한 특성으로 블록체인은 거래의 신뢰성과 투명성을 보장합니다.

부동산 거래에서 블록체인은 임의 조작이나 부정행위를 예방하고, 거래의 무결성을 확보합니다.
스마트 계약을 활용하여 거래 조건을 자동으로 실행하고 거래의 안전성을 높일 수 있습니다.
또한, 중개인 없이 거래가 가능하므로 거래 비용을 절감하고 거래 속도를 높일 수 있습니다.

결론

이와 세부적인 기술들은 인공지능과 부동산 거래의 혁신은 전반적으로 시장의 효율성과 투명성을 높여주고, 구매자와 판매자들의 편의성과 만족도를 높여줍니다.
하지만 기술의 발전과 도입에 따른 보안과 개인 정보 보호에 대한 관리와 주의가 필요하며, 이러한 측면을 고려하면서 적극적으로 혁신을 추진하는 것이 중요합니다.

부동산 투자는 수익을 올리고 재물을 안정적으로 늘리는데 도움이 될 수 있는 효과적인 전략을 가지고 진행하는 것이 중요합니다.
아래에 자세한 부동산 투자 전략을 설명하겠습니다.

무엇을?(What)

부동산 투자 전략 수립

투자를 시작하기 전에 목표를 정확히 설정하고 그 목표에 도달할 수 있는 방법과 계획을 수립하는 과정입니다.
투자 목표에 따라 수익률, 투자 기간, 리스크 관리 방법 등을 고려하여 효과적인 전략을 구상합니다.

투자 대상 부동산 종류 선택

주거용, 상업용, 산업용 등 다양한 부동산 유형이 있습니다.
자신의 지식과 관심사, 투자 목표에 맞게 투자하고자 하는 부동산 종류를 선택합니다.
각 유형은 수익성과 리스크가 다를 수 있으므로 신중히 판단해야 합니다.

투자 목표 설정

투자의 목적을 확실하게 설정하는 것이 중요합니다.
수익률 목표, 투자 기간, 리스크 허용 수준 등을 명확히 정의하여 투자를 계획합니다.
목표를 통해 투자 결정을 내리고 평가하는데 도움이 됩니다.

언제?(When)

적절한 투자 시점 선택

부동산 시장은 주기적으로 변동합니다.
부동산 시장 조사를 통해 현재 시점의 부동산 시세 흐름과 향후 전망을 분석하여 투자를 진행할 적절한 시기를 결정합니다.
주의할 점은 타이밍 시장에 의존하는 것보다는 장기적인 관점에서 투자를 결정하는 것이 중요합니다.
시장 조사를 통해 부동산 시세의 흐름과 향후 전망을 분석하여 최적의 투자 시기를 결정하는 것이 중요합니다.

중장기 계획

부동산 투자는 중장기적인 관점으로 계획해야 합니다.
장기적으로 자산을 보유하고 가치 증대를 기대하는 전략을 수립해야 합니다.

어디서?(Where)

투자할 부동산 위치 선정

부동산의 가치는 크게 위치에 영향을 받습니다.
인기 있는 지역, 교통 편리성, 교육 시설, 상업 시설 등을 고려하여 잠재적인 성장 가능성을 가진 지역을 선택합니다.
(일반적으로 현재 정부에서 규제지역으로 막고 있는 강남, 서초, 송파, 용산이 해당됩니다.)
지역 선정이 투자 성공의 핵심이 될 수 있으므로 꼼꼼하게 조사하고 판단해야 합니다.

어떻게?(How)

재정 계획 수립

투자에 필요한 자금을 조달하는 계획을 세우는 것이 중요합니다.
투자금, 유지 비용, 세금 등을 고려하여 비용을 계산하고 재정적 여유를 갖추는 것이 필요합니다.
자금 조달 방법도 고려해야 합니다.

부동산 가치 향상 전략

투자한 부동산의 가치를 높이기 위해 리모델링, 재개발, 재건축 등 다양한 전략을 고려합니다.
(재개발 재건축에 들어가게 된다면 부동산의 가치가 올라가는 것을 볼 수가 있습니다.)
시장 상황과 잠재적 수요를 분석하여 부동산 가치를 향상시킬 수 있는 방법을 선택합니다.

비용 절감 전략

투자한 부동산의 유지보수, 관리, 세금 등을 최소화하는 방법을 고려합니다.
효율적인 비용 관리는 수익률을 높이는데 도움이 됩니다.

임대차 수익

부동산을 임대하여 월세 수익을 창출하는 방법도 있습니다.
잠재적인 임대 수요를 파악하고 수익률을 예상할 수 있습니다.
임대 수익은 부동산 가치에 영향을 미치는 중요한 요소입니다.

누구에게?(Who)

전문가와 상담

부동산 시장에 대한 전문가들과 상담하여 부동산 시장에 대한 정보와 조언을 얻는 것이 도움이 됩니다.
부동산 중개인, 감정사, 회계사 등의 전문가들과 협력하여 투자에 대한 전문적인 조언을 받습니다.

법률 자문

부동산 투자는 법적인 측면에서 많은 절차와 계약이 수반됩니다.
따라서 전문 법률 자문을 받아 계약서와 관련 법률을 신중히 검토합니다.

파트너십 고려

자금 부족시 타인과 파트너십을 고려하여 자금을 조달할 수 있습니다.
파트너와의 합작으로 리스크를 분담하고 투자를 진행할 수 있습니다.

왜?(Why)

목표 달성을 위한 전략 수립

목표를 효과적으로 달성하기 위해 체계적으로 전략을 수립합니다.

리스크 관리 및 예상하지 못한 상황 대비

부동산 투자에는 리스크가 따르기 마련입니다.
따라서 예상치 못한 상황에 대비하는 비상 계획을 세우고 리스크를 최소화하는 방안을 고려합니다.

결론

부동산 관리

투자한 부동산을 효과적으로 관리하는 것이 중요합니다.
렌탈 수익을 위해서는 월세 관리, 계약 갱신, 수리 등을 철저히 해야합니다.

투자 다변화

부동산 투자만으로 모든 자산을 투자하는 것은 리스크가 크기 때문에, 다른 자산들과 투자 포트폴리오를 다변화하는 것이 좋습니다.

마치며

이러한 전략들을 고려하여 부동산 투자를 계획하고 진행하면 더욱 효과적으로 자산을 보호하고 수익을 창출할 수 있습니다.
하지만 부동산 투자는 많은 리스크와 노력을 요구하므로 신중한 판단과 전문가들의 조언을 듣는 것이 좋습니다.

도심공공주택복합사업 3080 재개발에 대해서 알아보려고 한다.

도심공공주택복합사업은 도시 내에서 공공주택을 건설하고 관리하는 사업으로서, 도시의 주택의 수요를 충족시키고 도시 계획에 맞춘 지속 가능한 도시 발전을 목표로 한다.

도심공공주택복합사업 3080 재개발이란?

문재인 정부가 발표한 25번째 부동산 대책으로 2021년 2월 4일 내놓은 부동산 대책이다.
이 방안에 따르면 2025년까지 서울을 비롯한 대도시에 83만 6000가구를 신규 주택으로 공급하며, 이 중 80%(약 67만 가구)를 분양 아파트로 내놓는다.
한국토지주택공사 (LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 직접 사업을 추진 및 시행하는 공공정비사업을 도입하며, 재건축 초과이익 부담금 배제 등의 인센티브를 부여한다.

도심공공주택복합사업 3080 재개발의 장단점

장점

도시 재생 및 개발

도심공공주택복합사업은 도시 내 노후 되고 소외된 지역을 개발하는 데 도움을 준다.
이는 도시 전반의 경제와 환경을 개선시킨다.

빠른 사업 속도

공공 기관의 직접 시행 방식으로 정비 사업은 사업 기간을 단축하기 위해 조합원 과반수의 요청만 있으면 시작할 수 있다.
조합 총회나 관리처분인가 절차를 생략하고 통합 심의를 적용, 사업 기간을 5년 내로 앞당긴다.

사업리스크 DOWN

조합을 해산하기 때문에 조합원 2년 거주 의무 조항도 사라지고, 땅 주인에게는 기존 정비 사업 대비 10∼30%포인트 추가 수익을 보장하며, 분담금 증가 위험도 공기업이 지게 된다.

규제 완화 가능성 UP

공공주택복합개발사업지구에서도 높은 수익률을 보장하고 아파트, 상가 우선 분양권을 주며 기부 채납 비율(20∼25% → 15%)도 낮춰 수익성을 높인다.
역세권, 준공업지역 중 5000m² 이하 소규모 단지는 소규모재개발사업 제도를 신설해 부지확보 요건 완화, 규제 완화, 세제혜택 등을 준다.
개발 이익이 공공 기관으로 귀속 돼 초과 이익 부담금을 배제해 주며, 종 상향 또는 용적률의 최대 120%를 올려준다.

사회적 통합

도심공공주택복합사업은 저소득층 및 기타 사회적 약자들에게 안정적인 주거 환경을 제공하며, 사회적 통합을 촉진하는데 도움을 준다.

단점

과반수 원칙

지역 선정 과정에서 기존 거주자들의 동의 없이 일방적으로 진행되는 문제점

정부 주도

주민의 주도가 아닌 점

소수자 배제

공공재개발은 때로는 사회 경제적으로 취약한 계층이 배제되는 결과를 낳을 수 있다.
그 예중 하나가 21년 6월 29일 이후 매수를 한 매수자들에 대한 현금청산에 대한 이슈가 있다.
21년 6월 29일 이후 매수 시 무조건 현금청산 대상자이지만, 22년 12월 29일 공공주택 특별법 시행규칙이 신설이 되어 특별공급이라는 제도의 혜택을 받을 수 있게 되었다.
다만, 특별공급의 혜택을 받기 위해서는 다음과 같은 입주 요건을 갖추어야만 한다.

입주요건 : 입주자 모집공고일 까지 무주택 구성원일 것

해당 요건을 만족 시키면 구역 내 건설량의 5%를 공급하며, 보상금 총액이 높은 순으로 자른다.
1주택자에서 공공재개발을 진행한 사람들에게는 토지보상이 이루어져서 무주택 기준에 만족을 하기때문에 특별공급 대상자로 해당이 될 것이다.
다주택자(2주택 이상)은 입주자 모집공고일 이전까지 도심공공 재개발 지역의 현금청산 된 곳을 제외한 주택을 처분하게 된다면 특별공급 대상자로 해당이 될 것이다.

따라서 1주택자와, 다주택자 모두 현금청산 이후 특별공급 대상자로서 가능성이 있으나, 입주자 모집공고일 일정이 모호하며, 건설량 입주권 대상자들에게만 혜택이 주어지고 여유분이 충분하지 않을 시에는 현금청산으로 끝날 수가 있다.

공공주택 특별법 시행규칙 바로가기

도심공공주택복합사업의 추후 예상

23년 말에 10차 도심공공주택복합사업 대상지가 발표 될 것으로 보인다.
그리고 24년 총선이 있을 것이기 때문에, 법개정 또는 시행규칙의 신설도 가능성이 있다고 본다.
예상하는 도심공공주택복합사업의 기준 변경은 다음과 같다.

1. 24대책 국회법 통과일 21년 6월 29일 이후 현금청산 기준 확정 → 국회법 개정을 통한 신규 도심공공 지역의 현금청산 기준의 완화 및 일자 변경
2. 22년 12월 29일 국토부장관령에 의한 공공주택 특별법 시행규칙 신설 → 현금 청산 기준의 완화 또는 비율 증대

결론

재개발 요건이 어려운 곳에 도심공공주택복합사업 중 저층주거지 주택공급활성화지구사업을 통한 재개발은 좋은 재개발 방법으로 보인다.

현금청산 대상의 기준이 바뀔 가능성도 있기 때문에 일반 재개발이나 모아타운으로 재개발이 불가능 한 지역은 도심공공주택복합사업을 실행 하는 것이 베스트로 보인다.

다만, 현금청산의 가능성은 있을 수 있다는 점은 꼭 알고 가야 할 것이다.

도심 공공주택 복합사업 3080+가 2024년 1월 10일 발표된 자료에 의해서 입법이 된다면, 권리산정일이 바뀔 예정이며, 자세한 글은 아래에서 확인 가능합니다.

2024년 1월 10일 발표 3080+개정판