공공재개발

“재건축 재개발 방법과 권리산정일” 에 대해서 관심이 많아진 요즘, 권리산정일에 대해서 알아보려고 합니다.
재개발 권리산정일은 도시 계획 및 부동산 개발 관련 프로젝트에서 중요한 개념 중 하나입니다.
이 개념은 주로 도시 재개발이나 개발 프로젝트에서 사용되며, 새로운 건물을 건설하거나 기존 부동산을 재개발할 때 소유자나 개발자가 특정한 기간 내에 일정한 조건을 충족해야 하는 날짜를 의미합니다.

권리산정일

재개발 재건축 등 정비사업지에서 아파트 분양권을 받을 수 있는 권리를 부여하는 시점

주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정기준일

도정법 제77조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일) ① 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조제2항 전단에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 “기준일”이라 한다)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. <개정 2018. 6. 12.>

1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우

2. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우

3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우

4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우

② 시ㆍ도지사는 제1항에 따라 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일ㆍ지정사유ㆍ건축물을 분양받을 권리의 산정 기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

출처 : 법령정보 센터 도시 및 주거환경정비법 제77조

토지거래허가구역

실수요자 이외에는 일정규모이상 토지를 매입할 수 없다.

정부가 투기를 방지하기 위해 지정하는 구역 (주거 목적으로 매수할 경우 2년 실거주 요건)

재개발 사업

공공재개발

3080 도심공공주택복합사업

법령 : 공공주택 특별법
권리산정일 : 21년 6월 29일
토지거래허가일 : 없음(21년 6월 29일 이후 현금청산)
비고 : 권리산정일 이후 매입자 특별공급 시행규칙 부여
참고 글 바로가기

공공재개발 1~3차

법령 : 도정법
권리산정일 :
1차 – 20년 9월 21일
2차 – 21년 12월 30일
3차 – 22년 1월 28일
토지거래허가일 :
1차 – 22년 1월 26일 ~ 23년 1월 25일
2차 – 22년 8월 31일 ~ 23년 8월 30일
3차 – 확인불가
비고 : 관리처분인가 이후 전매 제한

공공직접시행재개발(2.4대책)

법령 : 공공주택 특별법
권리산정일 : 21년 2월 4일
토지거래허가일 : 없음(21년 2월 4일 이후 현금청산)
비고 : 공공직접시행재개발의 대상지는 기존 재개발구역의 조합 1/2이상 동의시 신청가능

민간재개발

신속통합기획

법령 : 도정법
권리산정일 :
1차 – 21년 9월 28일
2차 – 22년 1월 28일(1차 탈락지 포함)
24년 이후 – 자치구 제출일
토지거래허가일 :
1차 – 22년 1월 2일 ~ 23년 1월 1일
2차 – 23년 1월 4일 ~ 24년 1월 3일
24년 이후 – 모름(공고일부터 5일 후)
비고 : 관리처분인가 이후 전매 제한

모아타운

법령 : 빈집법(가로주택 정비사업)
권리산정일 :
1차 – 22년 6월 23일
2차 – 22년 10월 27일
수시 – 대상지 선정 발표일
토지거래허가일 : 없음
비고 :
규제지역 – 조합설립인가 이후 전매 제한
비규제지역 – 거래 가능 / 관리처분인가 이후 전매 제한

역세권시프트

법령 : 도정법
권리산정일 : 정비계획 결정고시일
토지거래허가일 : 없음
비고 : 23년 6월 30일 기준
기준일 이전 – [23년 6월 30일 이전 구청에 사전 검토 추진지역 해당] 24년 말까지 역 승강장 경계 350m(1차 역세권), 500m(2차 역세권) 3000㎡ 이상,
이준일 이후 – 3000㎡~2만㎡(서울시 관련 위원회가 인정하는 경우에 한해 3만㎡ 이하)

정비구역 일몰제

정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 구역지정을 신청하지 않으면 정비구역 등을 해제 해야 한다.
24년도에 공공재개발 및 신통기획 일몰제가 대거 예정이 되어 있다.

재개발 재건축의 여러 방식들과 권리산정일, 토지거래허가일을 알려드렸고, 그에 따른 재개발 방식을 잘 인지하고 투자를 해야 돈을 잃지 않는 투자를 할 수 있을 것이다.

도심공공주택복합사업 3080 재개발에 대해서 알아보려고 한다.

도심공공주택복합사업은 도시 내에서 공공주택을 건설하고 관리하는 사업으로서, 도시의 주택의 수요를 충족시키고 도시 계획에 맞춘 지속 가능한 도시 발전을 목표로 한다.

도심공공주택복합사업 3080 재개발이란?

문재인 정부가 발표한 25번째 부동산 대책으로 2021년 2월 4일 내놓은 부동산 대책이다.
이 방안에 따르면 2025년까지 서울을 비롯한 대도시에 83만 6000가구를 신규 주택으로 공급하며, 이 중 80%(약 67만 가구)를 분양 아파트로 내놓는다.
한국토지주택공사 (LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 직접 사업을 추진 및 시행하는 공공정비사업을 도입하며, 재건축 초과이익 부담금 배제 등의 인센티브를 부여한다.

도심공공주택복합사업 3080 재개발의 장단점

장점

도시 재생 및 개발

도심공공주택복합사업은 도시 내 노후 되고 소외된 지역을 개발하는 데 도움을 준다.
이는 도시 전반의 경제와 환경을 개선시킨다.

빠른 사업 속도

공공 기관의 직접 시행 방식으로 정비 사업은 사업 기간을 단축하기 위해 조합원 과반수의 요청만 있으면 시작할 수 있다.
조합 총회나 관리처분인가 절차를 생략하고 통합 심의를 적용, 사업 기간을 5년 내로 앞당긴다.

사업리스크 DOWN

조합을 해산하기 때문에 조합원 2년 거주 의무 조항도 사라지고, 땅 주인에게는 기존 정비 사업 대비 10∼30%포인트 추가 수익을 보장하며, 분담금 증가 위험도 공기업이 지게 된다.

규제 완화 가능성 UP

공공주택복합개발사업지구에서도 높은 수익률을 보장하고 아파트, 상가 우선 분양권을 주며 기부 채납 비율(20∼25% → 15%)도 낮춰 수익성을 높인다.
역세권, 준공업지역 중 5000m² 이하 소규모 단지는 소규모재개발사업 제도를 신설해 부지확보 요건 완화, 규제 완화, 세제혜택 등을 준다.
개발 이익이 공공 기관으로 귀속 돼 초과 이익 부담금을 배제해 주며, 종 상향 또는 용적률의 최대 120%를 올려준다.

사회적 통합

도심공공주택복합사업은 저소득층 및 기타 사회적 약자들에게 안정적인 주거 환경을 제공하며, 사회적 통합을 촉진하는데 도움을 준다.

단점

과반수 원칙

지역 선정 과정에서 기존 거주자들의 동의 없이 일방적으로 진행되는 문제점

정부 주도

주민의 주도가 아닌 점

소수자 배제

공공재개발은 때로는 사회 경제적으로 취약한 계층이 배제되는 결과를 낳을 수 있다.
그 예중 하나가 21년 6월 29일 이후 매수를 한 매수자들에 대한 현금청산에 대한 이슈가 있다.
21년 6월 29일 이후 매수 시 무조건 현금청산 대상자이지만, 22년 12월 29일 공공주택 특별법 시행규칙이 신설이 되어 특별공급이라는 제도의 혜택을 받을 수 있게 되었다.
다만, 특별공급의 혜택을 받기 위해서는 다음과 같은 입주 요건을 갖추어야만 한다.

입주요건 : 입주자 모집공고일 까지 무주택 구성원일 것

해당 요건을 만족 시키면 구역 내 건설량의 5%를 공급하며, 보상금 총액이 높은 순으로 자른다.
1주택자에서 공공재개발을 진행한 사람들에게는 토지보상이 이루어져서 무주택 기준에 만족을 하기때문에 특별공급 대상자로 해당이 될 것이다.
다주택자(2주택 이상)은 입주자 모집공고일 이전까지 도심공공 재개발 지역의 현금청산 된 곳을 제외한 주택을 처분하게 된다면 특별공급 대상자로 해당이 될 것이다.

따라서 1주택자와, 다주택자 모두 현금청산 이후 특별공급 대상자로서 가능성이 있으나, 입주자 모집공고일 일정이 모호하며, 건설량 입주권 대상자들에게만 혜택이 주어지고 여유분이 충분하지 않을 시에는 현금청산으로 끝날 수가 있다.

공공주택 특별법 시행규칙 바로가기

도심공공주택복합사업의 추후 예상

23년 말에 10차 도심공공주택복합사업 대상지가 발표 될 것으로 보인다.
그리고 24년 총선이 있을 것이기 때문에, 법개정 또는 시행규칙의 신설도 가능성이 있다고 본다.
예상하는 도심공공주택복합사업의 기준 변경은 다음과 같다.

1. 24대책 국회법 통과일 21년 6월 29일 이후 현금청산 기준 확정 → 국회법 개정을 통한 신규 도심공공 지역의 현금청산 기준의 완화 및 일자 변경
2. 22년 12월 29일 국토부장관령에 의한 공공주택 특별법 시행규칙 신설 → 현금 청산 기준의 완화 또는 비율 증대

결론

재개발 요건이 어려운 곳에 도심공공주택복합사업 중 저층주거지 주택공급활성화지구사업을 통한 재개발은 좋은 재개발 방법으로 보인다.

현금청산 대상의 기준이 바뀔 가능성도 있기 때문에 일반 재개발이나 모아타운으로 재개발이 불가능 한 지역은 도심공공주택복합사업을 실행 하는 것이 베스트로 보인다.

다만, 현금청산의 가능성은 있을 수 있다는 점은 꼭 알고 가야 할 것이다.

 

도심 공공주택 복합사업 3080+가 2024년 1월 10일 발표된 자료에 의해서 입법이 된다면, 권리산정일이 바뀔 예정이며, 자세한 글은 아래에서 확인 가능합니다.

2024년 1월 10일 발표 3080+개정판