도심공공

도심공공주택복합사업 “3080-재개발-2024년-개정” 예고에 대해서 알아보려고 합니다.

작년에 도심공공주택복합사업 3080 재개발에 대해서 알아보았습니다.

소개

정부는 지난해 1월 10일 국민주택 안정과 건설산업 활성화에 초점을 맞춘 종합주택공급 확대계획을 발표했습니다.

이번 계획의 핵심은 공공부문 참여를 극대화해 도시지역을 재개발하는 것을 목표로 하는 신규공공주택복합사업 3080에 대해서 자세하게 뜯어보았습니다.

도심 공공주택 복합사업 3080+ 키포인트

도심 복합 참여 제고를 보시죠.

작년에는 공공주택 특별법 시행규칙으로 신규 지역 보호를 위해 나왔었습니다.
그러나 이번에 더욱 좋은 조건으로 발표가 되었습니다.
권리 결정 날짜 변경: 공공주택 특별법에 따라 처음 채택된 새로운 지역은 2021년 6월 29일로 통일된 권리 결정 날짜를 가졌습니다.
그러나 최근 발표에서는 권리 결정 날짜가 실제 지역 지정 날짜로 변경되었음을 나타냈습니다.
6차 후보지부터 권리 산정일 개별 적용이 됩니다.

1차 후보지

2021년 3월 31일에 선정되었으며, 서울의 21곳이 포함되었습니다.

2차 후보지

2021년 4월 14일에 발표되었고, 서울에서 13곳이 선정되었습니다.

3차 후보지

2021년 5월 12일에 발표되었습니다.

4차 후보지

2021년 5월 26일에 선정되었으며, 서울 5곳이 포함되었습니다.

5차 후보지

2021년 6월 23일에 발표되었고, 서울 1곳이 포함되었습니다.

6차 후보지

2021년 8월 3일에 선정되었으며, 서울에서 3곳이 포함되었습니다.

7차 및 8차 후보지

2022년 1월에 발표되었습니다.

9차 후보지

2022년 12월 26일에 선정되었으며, 서울 목동 근처 3곳이 선정되었습니다.

10차 후보지

2023년 12월 22일에 선정되었습니다.

이 중 21곳은 구역지정이 철회 되었습니다.

권리산정일을 실제 구역지역지정일로 변경함으로써 동의서 수집이 용이해지고, 특히 다주택자들에게 이익이 될 것으로 기대됩니다.
이전에는 권리산정일이 2021년 6월 29일로 일괄 적용 되어 현금청산 이슈로 인해 투자가 제한되었습니다.
이번 정책으로 빌라 투자 수요가 활성화되고 거래도 늘어날 것으로 보입니다.
또한, 권리산정일 이후에도 무주택자에 한정해서 1회 거래가 가능하기 때문에, 입주권 전매 거래가 1회성이지만, 활발할거라 보여집니다.
따라서 3080-재개발-2024년-개정 중 권리산정일 변경은 필수적입니다.

결론

지금까지 도심공공주택복합사업 “3080-재개발-2024년-개정” 예고에 대해서 알아보았습니다.
신규 도심 공공주택 복합사업 3080+은 주민의 요구와 시장 여건에 맞춰 도시 재개발에 대한 역동적인 접근 방식을 반영하고 있습니다.
이 정책의 중요한 변화를 의미하며, 이는 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 높습니다.
공공 주택 공급에 대한 정부의 지속적인 노력은 안정적이고 저렴한 주택 옵션을 제공하려는 더 넓은 목표와 일치합니다.

도심공공주택복합사업 3080 재개발에 대해서 알아보려고 한다.

도심공공주택복합사업은 도시 내에서 공공주택을 건설하고 관리하는 사업으로서, 도시의 주택의 수요를 충족시키고 도시 계획에 맞춘 지속 가능한 도시 발전을 목표로 한다.

도심공공주택복합사업 3080 재개발이란?

문재인 정부가 발표한 25번째 부동산 대책으로 2021년 2월 4일 내놓은 부동산 대책이다.
이 방안에 따르면 2025년까지 서울을 비롯한 대도시에 83만 6000가구를 신규 주택으로 공급하며, 이 중 80%(약 67만 가구)를 분양 아파트로 내놓는다.
한국토지주택공사 (LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 직접 사업을 추진 및 시행하는 공공정비사업을 도입하며, 재건축 초과이익 부담금 배제 등의 인센티브를 부여한다.

도심공공주택복합사업 3080 재개발의 장단점

장점

도시 재생 및 개발

도심공공주택복합사업은 도시 내 노후 되고 소외된 지역을 개발하는 데 도움을 준다.
이는 도시 전반의 경제와 환경을 개선시킨다.

빠른 사업 속도

공공 기관의 직접 시행 방식으로 정비 사업은 사업 기간을 단축하기 위해 조합원 과반수의 요청만 있으면 시작할 수 있다.
조합 총회나 관리처분인가 절차를 생략하고 통합 심의를 적용, 사업 기간을 5년 내로 앞당긴다.

사업리스크 DOWN

조합을 해산하기 때문에 조합원 2년 거주 의무 조항도 사라지고, 땅 주인에게는 기존 정비 사업 대비 10∼30%포인트 추가 수익을 보장하며, 분담금 증가 위험도 공기업이 지게 된다.

규제 완화 가능성 UP

공공주택복합개발사업지구에서도 높은 수익률을 보장하고 아파트, 상가 우선 분양권을 주며 기부 채납 비율(20∼25% → 15%)도 낮춰 수익성을 높인다.
역세권, 준공업지역 중 5000m² 이하 소규모 단지는 소규모재개발사업 제도를 신설해 부지확보 요건 완화, 규제 완화, 세제혜택 등을 준다.
개발 이익이 공공 기관으로 귀속 돼 초과 이익 부담금을 배제해 주며, 종 상향 또는 용적률의 최대 120%를 올려준다.

사회적 통합

도심공공주택복합사업은 저소득층 및 기타 사회적 약자들에게 안정적인 주거 환경을 제공하며, 사회적 통합을 촉진하는데 도움을 준다.

단점

과반수 원칙

지역 선정 과정에서 기존 거주자들의 동의 없이 일방적으로 진행되는 문제점

정부 주도

주민의 주도가 아닌 점

소수자 배제

공공재개발은 때로는 사회 경제적으로 취약한 계층이 배제되는 결과를 낳을 수 있다.
그 예중 하나가 21년 6월 29일 이후 매수를 한 매수자들에 대한 현금청산에 대한 이슈가 있다.
21년 6월 29일 이후 매수 시 무조건 현금청산 대상자이지만, 22년 12월 29일 공공주택 특별법 시행규칙이 신설이 되어 특별공급이라는 제도의 혜택을 받을 수 있게 되었다.
다만, 특별공급의 혜택을 받기 위해서는 다음과 같은 입주 요건을 갖추어야만 한다.

입주요건 : 입주자 모집공고일 까지 무주택 구성원일 것

해당 요건을 만족 시키면 구역 내 건설량의 5%를 공급하며, 보상금 총액이 높은 순으로 자른다.
1주택자에서 공공재개발을 진행한 사람들에게는 토지보상이 이루어져서 무주택 기준에 만족을 하기때문에 특별공급 대상자로 해당이 될 것이다.
다주택자(2주택 이상)은 입주자 모집공고일 이전까지 도심공공 재개발 지역의 현금청산 된 곳을 제외한 주택을 처분하게 된다면 특별공급 대상자로 해당이 될 것이다.

따라서 1주택자와, 다주택자 모두 현금청산 이후 특별공급 대상자로서 가능성이 있으나, 입주자 모집공고일 일정이 모호하며, 건설량 입주권 대상자들에게만 혜택이 주어지고 여유분이 충분하지 않을 시에는 현금청산으로 끝날 수가 있다.

공공주택 특별법 시행규칙 바로가기

도심공공주택복합사업의 추후 예상

23년 말에 10차 도심공공주택복합사업 대상지가 발표 될 것으로 보인다.
그리고 24년 총선이 있을 것이기 때문에, 법개정 또는 시행규칙의 신설도 가능성이 있다고 본다.
예상하는 도심공공주택복합사업의 기준 변경은 다음과 같다.

1. 24대책 국회법 통과일 21년 6월 29일 이후 현금청산 기준 확정 → 국회법 개정을 통한 신규 도심공공 지역의 현금청산 기준의 완화 및 일자 변경
2. 22년 12월 29일 국토부장관령에 의한 공공주택 특별법 시행규칙 신설 → 현금 청산 기준의 완화 또는 비율 증대

결론

재개발 요건이 어려운 곳에 도심공공주택복합사업 중 저층주거지 주택공급활성화지구사업을 통한 재개발은 좋은 재개발 방법으로 보인다.

현금청산 대상의 기준이 바뀔 가능성도 있기 때문에 일반 재개발이나 모아타운으로 재개발이 불가능 한 지역은 도심공공주택복합사업을 실행 하는 것이 베스트로 보인다.

다만, 현금청산의 가능성은 있을 수 있다는 점은 꼭 알고 가야 할 것이다.

 

도심 공공주택 복합사업 3080+가 2024년 1월 10일 발표된 자료에 의해서 입법이 된다면, 권리산정일이 바뀔 예정이며, 자세한 글은 아래에서 확인 가능합니다.

2024년 1월 10일 발표 3080+개정판